Análisis para la predicción del valor de un bien inmueble en la Ciudad de Quito post pandemia

Abstract

El mundo siempre ha atravesado situaciones críticas que han traído grandes devastaciones consigo, es claro el ejemplo de la Segunda Guerra Mundial, evento histórico que alteró la vida y economía de varias naciones. Coyunturalmente, la pandemia de COVID 19 generó muchos efectos negativos para la humanidad, provocó el colapso del mercado global aumentado el desempleo, y condicionó la vida de miles de individuos que tuvieron que asumir una nueva normalidad, en el que el uso de la tecnología constituyó un recurso para no afectar tanto sus actividades laborales como educativas. En referencia al sector inmobiliario, muchos proyectos quedaron paralizados por falta de presupuesto ya que las ventas decayeron notablemente, así se configuró un panorama desalentador para inversionista y trabajadores, afectados por la falta de empleo. Especialistas en economía a pesar de lo sucedido, pronosticaron que la reactivación del área inmobiliaria se lograría a largo plazo. Este trabajo sitúa como principal beneficiario al sector inmobiliario, el cual mediante el desarrollo de proyectos genera inversiones importantes, así como la adquisición y venta de bienes inmuebles para el sector público o privado. El área inmobiliaria es idónea para implementar técnicas de aprendizaje automático, una de las razones fundamentales es el alto interés de personas que buscan viviendas para conocer su valor, y así direccionarse a una futura compra o venta. En correspondencia a lo referido, el presente proyecto de titulación busca realizar un análisis para el establecimiento de un método automático, a partir del uso técnicas de máquinas de aprendizaje para así predecir el valor de un inmueble en la ciudad de Quito. Debido a que en la tasación de un bien inmueble realizada por un perito calificado, se toman en cuenta distintos aspectos, entre ellos: el área (superficie del terreno) en , el área de construcción, la ubicación, el número de pisos, el número de habitaciones, el número de baños que posee el inmueble, los acabados, la antigüedad, entre otros. 22 La tasación se define como: el proceso de cálculo para la determinación de los avalúos del suelo, construcción y adicionales constructivos, de los bienes inmuebles del Distrito Metropolitano de Quito, de acuerdo a la metodología y técnicas de valuación, en el marco de lo que establece el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización-COOTAD y Acuerdo Ministerial 029 que expide las "Normas Nacionales para el Catastro de Bienes Norma (Norma técnica de Valoración de los Bienes Inmuebles en el MDMQ, 2019, pág. 18) Los datos recolectados corresponden a las publicaciones de los bienes inmuebles en las diferentes páginas web en Ecuador dedicadas a la venta de inmuebles, los cuales se obtuvieron mediante el uso de web scraping, esta herramienta fue aplicado en páginas como son Plusvalía, Properati, Remax. Con los datos obtenidos se procedió a realizar un procedimiento de limpieza de columnas, eliminación de registros. Con el resultado de los datos extraídos y una vez aplicados el proceso de limpieza se procedió a organizar los datos por sectores y se efectuó la implementación de técnicas de aprendizaje automático como son: regresión lineal, árbol de decisión, redes neuronales, Random Forest para cada conjunto de datos. En consecuencia, al aplicar los diferentes algoritmos, la regresión lineal presentó el mejor desempeño frente a los demás modelos aplicados.